林本利上期整理了本港自1964年至今的樓價數據，讓大家了解每次樓價升跌的周期。從歷史數據可見，樓市下跌往往持續3至6年，大約跌三成至六成。他今堂從息口、樓市供需、經濟及供樓負擔等角度，向學生分析本港樓市面對的主要問題，以及利好因素，以衡量樓市現水平是否適宜入市。
盤點樓市主要問題、利好因素
美國聯儲局在2022年3月啟動加息，經歷了約兩年半時間，聯儲局在9月18日終於減息半厘。上期提到，在過去三個周期樓價大跌，均處於美國加息周期。在2022年3月加息之前，大家經過超過10年超低息，甚至負利率時代，很多人忽略了按揭利率會回升，有些人在樓價高位時「一開二」——把自住物業轉按套現，然後買入第二層樓——結果超出了自己的預算。另外，有換樓人士「先買後賣」，當樓價下跌，新購入的物業估價下足，便不夠首期上會，導致一些低價沽貨的個案湧現。
需求方面，銀行在過去一段時間收緊按揭，有的願意批出按揭亦估價不足，也影響部分人的入市意欲。
租金回報升 料投資者重投市場
另外，市場原先期望新來港的專才、高才可補充部分樓市購買力，但有調查發現他們不足一成人選擇置業買樓，大部分均選擇租樓，「所以租金在今年內升了6至7%，不是一年，是從今年年初到現在！」不過，專才及高才客扯高租金，卻吸引投資者重新出動，帶來另一股需求。林本利指，過往定存也有4厘，自然少了人投資買樓，但現在個別區份，租金回報已達4厘， 如荃灣中心，荃威花園及美孚新邨都有4厘。他相信若供樓利率及存款息率落到3厘，收租投資者會陸續重投市場。
供應方面，林本利留意到政府已減少賣地，交椅洲人工島填海亦正考慮「拉長」分期進行，而社會上有聲音建議調整公私營房屋比例，由「七三比」變回「六四比」，居屋白表綠表比例亦會調整，以上這些因素均有利地產發展商。
股市跑先樓市 通常6至9個月
至於經濟及股市，過去一段時間，經濟和股市表現不佳，連帶樓市也淡靜，林本利經常告訴學生，樓市較股市是滯後的，舉例2021年初，恒指升至31,183點高位，惟期後科網股大跌，林本利戲稱為「科幻（科網）泡沫」，恒指大幅回落，樓價隨後在8月也見高位191點；2018年亦然，恒指升至歷史最高位是1月的33,484點， 樓價亦在8月見高位188點，「真的剛剛好，股市跑先樓市，通常6個月到9個月。」
股市大幅回升 冀帶動樓市復蘇
不過，內地三大金融部委上周二（24日）推出「組合拳」，包括降準0.5個百分點、調低存量房貸利率、降低二套房「最低首付比例」等，提振經濟及金融市場。「如果依以上邏輯，股市有振作的話， 樓市也會有振作。」近月股市大幅回升，期望可帶動樓市復蘇。
美國聯儲局早前減息半厘，開展減息周期，外界期盼本港樓價可見底回升。「無人知道底在哪裡」，但林本利認同減息是關鍵因素，過往他多次分析，樓價調整三成左右應差不多。中原CCL上周五最新報137.19點，較指數2021年高位191點，回落約28%，以跌幅計已接近林本利的推斷。其後主要看減息進度和幅度。他早前分享簡單推斷未來息口的方法，以美國2年期判斷近日約3.5厘，兩年合共7厘，減現時聯邦基金利率的不足5厘，即市場預期兩年後聯邦基金利率將是2厘多，相信屆時本港供樓利息應差不多水平。
樓價回落至港人能負擔水平
此外，林本利常以本港住戶每月入息中位數，衡量港人買樓負擔能力，過去每當樓市過熱，住戶入息中位數也不足以購買「3呎樓」，而以近期本港住戶每月入息中位數約3萬元，除以地產代理統計的全港住宅平均呎價約1萬元計，即港人家庭月入回升至可負擔約3呎樓。近期400平方呎住宅的供樓負擔比率已由超過60%降至約48%，亦佐證樓價已回落至港人相對能負擔的水平。
「最重要的是，千祈不要高追！」最後他提醒學生，從過去歷史可見，若在樓市最熾熱、樓價最高位買樓，往往要等5至10年才回到當初入市價。而在樓價回落約三成時候入市，即使樓價有機會再跌，等兩三年可望「返家鄉」。（《星島頭條》獲林本利授權節錄活道教育中心理財班內容 livingword.edu.hk）
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