本港樓市今年2月底全面「撤辣」至今逾半年,除了刺激港人買樓意欲外,還吸引不少內地買家來港置業。《星島頭條》近日便接觸到一位內地買家陳小姐(化名),打算買入樓價約800萬元啟德新盤,為在港留學子女添置新居;不過,由於她是第一次在港買樓,在支付了5%約40萬元定金後,才發覺自己面臨兩大財務疑難,甚至擔心最後演變成撻訂。
陳小姐表示,難以在3個月內將幾百萬首期匯到香港,同時有個人原因無法親身到香港做按揭,令其在付款期限前心急如焚。中原按揭董事總經理王美鳳則對此表示,這是近年許多內地買家的共同困擾;承造按揭方面,若實在無法親身到港,可讓親屬代表作為受托人出席簽署文件。
王美鳳:內地買家已佔總數四成
目前內地人赴港買樓不需要任何門檻,不管買入多少單位,都只需繳付最高4.25%的從價印花稅,與香港人一樣。王美鳳表示,自從2月份全面「撤辣」後,樓市湧現大批內地買家,根據粗略計算,新香港人與內地人佔買家總數達四成。
陳小姐亦是內地買樓大軍的其中之一,其快速出手及幸運地抽中籌號,並認為現時在港買樓比以前便宜了很多,「之前1,000萬元也不一定能買到新盤,但現在800萬元就可以買到一手的兩房」,加上子女以後打算留港發展,希望可以為他們安居及減輕負擔。
無法來港做按揭 可與銀行洽商
不過,陳小姐需要承造按揭,但卻身處內地、不便離開,無法親身到本港銀行辦理業務,感到十分煩惱。王美鳳則表示,當承造按揭時,香港大部分銀行都會要求業主至少親身到現場一次,以作身份確認;而且一般在整個程序中,都需要貸款擔保人來港簽文件,例如律師樓文件。
若業主實在無法親臨現場,王美鳳表示,承造按揭前可了解清楚該行是否能夠讓香港與內地兩地的分行接洽,以電子文件或親身到內地分行的形式確認身分、簽署文件及審批貸款。此外,她更強調,若無法親臨香港律師樓簽署,亦要視乎銀行安排,若該律師樓在內地有分行,並可兩地接洽,才能令按揭程序順利進行。但即使這樣,在香港也須有親屬代表作為受托人出席,同時要看銀行的具體安排。
境內每人限5萬美金匯錢境外
此外,根據合約,陳小姐須在明年1月底前付清高達300多萬元的首期。她本身打算直接匯錢給兒子交首期,但根據外匯局《經常項目外匯業務指引(2020年版)》的規定,每人每年可以使用的購匯和結匯的便利化額度為5萬美元,即她每年只可匯錢不超過5萬美元出境,相當於38萬港元左右,完全不能覆蓋首期的金額。
「螞蟻搬家」非合規匯錢方法
事實上,據《華爾街日報》統計,過去一年估計有高達約1.98萬億港元的資金非法流出中國。據了解,目前亦存在4種不合規或在灰色地帶的匯錢出境的方法,其中包括「螞蟻搬家」、中外兩地各開公司、透過加密貨幣及地下錢莊方式等。
報道又引述家族辦公室人士稱,部份中國商人會透過家族成員名義,在海外設立空殼公司,然後用空殼公司收購中國企業的股份,藉此成為中外合資企業,便可透過股息形式轉移資金到離岸公司。
陳小姐方面,亦有想過用「螞蟻搬家」的方式將資金轉到香港,即讓其親戚朋友分別到香港開戶,每人匯款5萬美元到自己戶口,以湊夠首期的金額,但她認為這樣效率不高,又擔心會開戶不成功,或勞煩到親戚朋友。
香港財務策劃師學會主席李澄幸則表示,這種辦法並不合規,因為開戶人必須真實且清晰地向銀行交代匯款用途;若開戶人填寫資金用於生活贍養開支,但卻用於買樓,就屬於資金用途有所不同。
他更強調,在內地境內的個人不可以將資金匯出境外以買樓和投資的作用。外匯局規定中亦明確指出,境內個人不得將資金用於境外買房、境外金融、證券、外匯等投資、購買人壽保險和投資性返還分紅類保險等尚未開放的資本項目。
開公司匯款 必須真實營運
李澄幸又指,在中外兩地開公司的途徑中,應該有合規方法將資金匯出,因為世界各地的公司之間若有往來,公司有權將資金用於相對豐富用途,但須留意,這些公司都必須合法且真實營運。根據勤業眾信中國稅務及商務諮詢組的資料顯示,企業在完稅後將盈餘匯出,在當地備案審批,是將中國境內資金匯出境外的方式之一。目前香港銀行已嚴格審查違規資本流入,有私人銀行人士指,任何每股存款超過1萬美元客戶,都必須提供資金來源證明。
業界倡政府研究更方便途徑
目前陳女士已向多方尋求最合適合規的匯錢方法,但仍未找到。王美鳳則坦言,香港樓市全面「撤辣」已有時日,但內地買家匯錢到港方法仍十分受限,市場上亦有很多怨言,特別是在支付首期方面,因此業界人士亦向政府呼籲,應研究出更方便內地買家在港置業的途徑,不然會促使內地買家使用不合規的方式籌集資金。
除了「螞蟻搬家」及中外兩地各開公司外,外媒報道亦提到,非法外流資金新興方法包括將載有加密貨幣的電腦硬碟,運送到其他司法管轄區再套現。據了解,坊間亦有不少買家通過這種方式在港購置物業;更有內地人將名畫或藝術品運到香港拍賣,將資金存放在境外。
此外,彭博有報道指出,有內地人為向境外轉移資金,利用非法渠道,經非正式匯款系統「哈瓦拉」(Hawala)的地下錢莊,透過經理人在非傳統銀行、金融交易網絡中轉移資金。地下錢莊的客戶在內地將錢交給中間人後,在香港就有10個人將等值的錢分批陸續匯入該客戶的香港銀行戶口中,而地下錢莊就向客戶收取手續費。
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