團結香港基金今日（24日）發表《香港房屋趨勢導航2025》報告，指未來五年，私人住宅和公營房屋的年均落成量分別將達到 17,100 及 37,700 伙，達到《長遠房屋策略》目標。而未來獲批預售樓花的單位、私人住宅上蓋工程動工量、土地供應量持續減少；公營房屋輪候時間持下降趨勢，主要依靠簡約公屋。
私人住宅供應呈「先高後低」現象
報告預測，未來五年私人住宅供應將呈現「先高後低」現象，2025和2026年落成量可達到每年約20,000個單位；而2030至2034年的年均落成量則應介乎15,400至19,900個單位之間。私人住宅發展周期各階正明顯放緩，目前賣地市場被保守氛圍籠罩。2024年獲批預售同意書申請數量、上蓋建築工程動工數量、以及私營房屋土地供應的估計單位數量，都在持續減少；另外，自2022/23年度以來成功批出的官地持續減少，且其地皮規模和樓面地價亦有所下跌。
逾3成公屋居民對資助房屋持開放態度
報告也指，出售資助房屋對促進公屋單位回收和流轉的作用，甚或大於打擊濫用公屋。報告稱回收單位在過去兩年已成公屋單位編配和縮短公屋輪候時間主力；目前超過三成公屋住戶對購買資助房屋持開放態度，估計潛在回收單位數量可達338,100個。報告建議未來興建更大面積單位，以促進換樓鏈和提升流轉率。
團結香港基金副總裁兼公共政策研究院執行總監葉文祺表示，近年官地發展周期越來越長，當中近6成時間涉及到施工前與施工後階段。他表示，地盤複雜性和興建公共設施要求，可能是導致這兩個發展時長大幅延長的原因。
公營房屋未來5年可達長策目標
針對公營房屋，團結香港基金土地及房屋研究主管梁躍昊表示，報告預計未來5年可望達成長策目標，在不計及簡約公屋的情況下，預計平均每年落成量為32100個單位，計及則達37700個。
他又指，公屋輪候時間在多項正面因素下，保持下降趨勢，強調簡約公屋是達成4.5年公屋輪候時間目標的必要條件，因在傳統公屋單位供應之上，還需提供30,000個簡約公屋單位，才可望在2026/27年度達到4.5年公屋綜合輪候時間目標。
倡檢視「插針樓」及複雜地盤成本效益
不過他表示，未來幾年房委會的建築開支不斷膨脹，直到2028/29年，已高達486億元，報告建議當局應重新檢視「插針樓」和地形複雜的發展地盤的成本效益，以控制不斷膨脹的建築開支。
賣地收入難回到高峰時期
團結香港基金總裁李正儀博士表示，香港房屋市場目前正在「風浪中航行」，受到高利率、高建築成本，和貨尾積壓等不利因素影響，市場更趨保守，因此出現悲觀情緒和輿論也是不難理解。不過她指，經濟波動的背景下，土地房屋策略更需具前瞻性，讓市場與政策之間靈活配合應對挑戰。
被問到關稅戰會否影響房屋供應，葉表示，中短期有兩方面影響，包括股市波動對市民入市意欲產生影響；而人民幣持續貶值，對內地買家來港買樓亦有負面影響。
葉亦表示，未來賣地收入「冇咩可能」回到高峰時期，因過往很多「地王」為商業地，但未來發展模式不一樣，如發展北都、創科時，政府往往需要用較便宜的價格吸引企業進駐，建議政府用好土地吸引人才和新興產業。
記者：曾卓琳
