相信大家都聽過著名投資者Ken Sir（呂宇健）。筆者和Ken Sir曾經在投資講座碰面，也有過合作，但稱不上相識。本文只是從公開資料討論。
Ken Sir斥2,565萬短炒
話說Ken Sir近期頻頻入市，兩星期真金白銀拿出2,565萬，買了5個單位。當中詳情，大家可以免費在網上找到，筆者不再重覆細節。Ken Sir買的單位，4個是荃景圍單位（荃德中心和荃灣中心），每個約300萬，另一個則是擎天半島單位，近1,400萬。
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所為何事？當然是為賺錢。Ken Sir也講明，打算短炒，而非長期收租。不過據筆者理解，Ken Sir也有提到荃灣單位的租金回報。筆者猜想，若無法以心水價賣出，或市況轉差，Ken Sir可能變陣收租，租金夠高，就至少有一定防守性。
並非特別看好樓市
有趣的是，Ken Sir聲稱並非特別看好樓市。至少根據他的訪問所言，他只是認為近期會出現「小陽春」。Ken Sir認為，樓市未來幾年，仍是下跌。
跌市都買貨？也無不可。Ken Sir認為這些物業夠「低水」，跌市中也可以獲利。當然，Ken Sir之前也試過2020年入市，後來被人質疑「睇錯市」。筆者認為不用執著於這些網上的口水戰，反正人的想法隨時可以變，只有賺蝕才是最真實，而即使神級投資者，也不可能次次贏錢。
筆者並非樓市專家，也沒有炒過樓，甚至沒有試過買樓收租。但仍希望從門外漢的角度，看看Ken Sir為何入市、為何選擇以上操作。
細價樓流轉快、成本低
先說荃灣的幾個單位。留意成交價格，大約是300萬上下。這些單位，仍可以做到九成按揭，相信不少買家可以負擔。Ken Sir多次提過，喜歡流轉快、成交頻密的物業，村屋就並非他杯茶。
另一方面，荃灣的幾個單位，部份是以低過300萬成交。這代表甚麼？代表印花稅只要100元，大大減低成本。
還有一點，Ken Sir提到，荃灣幾個物業租金回報率可以達到近5厘，「好過買美債」。當然要準確計算租金回報頗有難度，放租也涉及各種洗費，也不一定即時能租出。但整體來說，Ken Sir的「5厘回報」，應該沒有誇大很多。
至於擎天半島的單位，更加簡單，據報是銀主盤，往往就是「執平貨」的好時機。
市場已有不少吸引物業
整理一大輪後，結論是：似乎現在市場上，已經有不少相當吸引的物業。當然大家都是跟紅頂白，十年前大多數人認為樓價只升不跌，現在則有人說要跌到變零。這些講法，實在不用太認真。
客觀的是：首先，不少物業已跌至首期不用30萬，對於真正用家來說，相當吸引，也可以負擔。同時間，300萬以下的物業，100元的印花稅，也夠吸引。
隨時有投機者複製操作
此外，部份物業的租金回報率，似乎已經去到4厘以上。據差餉物業估價署公布，實用面積431方呎以下的細單位，租金回報率已達3.7厘，是13年高位。而同時間，租金也一直在升，很多人關心的「供平過租」個案，有機會變得更加普遍。
Ken Sir認為樓市未來數年仍是看淡，入市只是為短炒。不過，他提到的入市因素，其實亦可能支持樓市觸底反彈。甚至乎，以Ken Sir的江湖地位，若他短炒成功，相信會吸引更多投機者入市，又或者已經有人靜俏俏地複製Ken Sir的操作。這些「動物本能」（Animal Spirit）一旦出現，樓價就可能不止是小陽春，而是真正見底了。
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